A perda de um ente querido acarreta não apenas implicações emocionais, mas também uma série de trâmites jurídicos e burocráticos. O procedimento de inventário, em regra, é moroso, especialmente quando há dificuldade na administração dos bens e divergências patrimoniais entre os herdeiros, o que pode arrastar o processo por anos.

É importante destacar que, enquanto não houver a homologação da partilha dos bens deixados pelo falecido, os herdeiros não são considerados proprietários dos bens individualmente, mas apenas sucessores legítimos. Isso significa que os bens do falecido permanecem reunidos sob a figura jurídica do espólio, e a administração deles é exercida exclusivamente pelo inventariante.

Por consequência, o exercício pleno do direito de propriedade — que compreende o uso, gozo e disposição do bem — somente é possível, como regra geral, após a partilha. Isso inclui, evidentemente, a possibilidade de alienação de bens imóveis que integrem o acervo hereditário.

Contudo, não são raras as situações em que a venda de determinado imóvel do espólio se faz necessária antes da partilha, seja para evitar o acúmulo de encargos (como IPTU, condomínio e manutenção), seja para viabilizar o pagamento das despesas do próprio inventário ou mesmo para evitar a desvalorização do bem no mercado.

Venda judicial de imóvel em inventário

Historicamente, a alienação de bens do espólio dependia de alvará judicial, com base no artigo 619 do Código de Processo Civil. Referido dispositivo prevê que o inventariante poderá alienar bens do espólio, “ouvidos os interessados e com autorização judicial”.

Nessa hipótese, o pedido de alvará judicial deve ser protocolado por advogado constituído nos autos do inventário, contendo a justificativa da necessidade da venda (por exemplo: depreciação do bem, urgência no pagamento de tributos ou honorários, entre outros), a avaliação mercadológica do imóvel e a manifestação expressa dos herdeiros, ainda que não unânime.

Importante frisar que, para a concessão do alvará, não se exige o consenso absoluto entre os herdeiros, bastando a concordância da maioria, desde que fundamentada a necessidade da alienação e observado o melhor interesse do espólio.

A inovação da Resolução CNJ nº 571/2024: a autorização extrajudicial

Com a edição da Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça, publicada em 30 de agosto de 2024, passou a ser admitida a alienação extrajudicial de bens imóveis integrantes do espólio, mesmo antes da partilha, por meio de escritura pública, desde que observados requisitos específicos.

Essa importante alteração normativa modificou o regramento previsto na Resolução CNJ nº 35/2007, incluindo o artigo 11-A, que estabelece os critérios para a alienação consensual e extrajudicial de imóveis pertencentes ao espólio.

Requisitos para a venda extrajudicial de imóvel em inventário

Nos termos da nova redação normativa, a alienação extrajudicial será admitida desde que preenchidos os seguintes requisitos:

• Concordância unânime dos herdeiros e do cônjuge/companheiro sobrevivente;
• Discriminação expressa das despesas do inventário, incluindo impostos, honorários, emolumentos e demais encargos;
• Destinação parcial ou integral do valor da venda ao custeio das despesas do inventário, com quitação prevista no prazo de até um ano a contar da alienação;
• Ausência de restrições judiciais ou legais sobre os bens dos herdeiros ou do cônjuge/companheiro sobrevivente;
• Apresentação, na escritura pública de autorização para a venda, das guias de recolhimento dos tributos incidentes e valores estimados dos emolumentos notariais e registrais, com a indicação das respectivas serventias;
• Prestação de garantia real ou fidejussória, para assegurar a destinação do produto da venda ao pagamento das despesas do inventário.

Mesmo após a venda, o imóvel permanece no acervo hereditário até a partilha, para fins de cálculo dos quinhões hereditários, apuração de encargos e regularização da escritura pública de inventário. A alienação deve ser registrada formalmente no processo sucessório.

Cessão onerosa de direitos hereditários: alternativa à venda direta

Outra forma possível de negociação patrimonial durante o inventário é a cessão onerosa de direitos hereditários. Nessa modalidade, um herdeiro transfere a terceiros, mediante pagamento, seus direitos sobre a herança ou sobre bens determinados do espólio.

A cessão pode ser total ou parcial, e deve ser realizada por escritura pública, conforme o artigo 1.793 do Código Civil. Caso envolva bem específico — como um imóvel —, é necessária a anuência expressa dos demais herdeiros, a fim de evitar futuros litígios. Se não houver individualização, a cessão abrange apenas a fração ideal da herança.

O adquirente (cessionário) passa a integrar o inventário no lugar do herdeiro cedente. Trata-se de alternativa útil, especialmente em inventários longos ou com dificuldades de consenso, mas que demanda atenção técnica, pois envolve riscos jurídicos e implicações sucessórias importantes. Por isso, a assessoria jurídica é imprescindível para garantir a validade e a segurança da transação.

Considerações finais

A Resolução CNJ nº 571/2024 representa um avanço significativo no âmbito do direito sucessório, ao conferir maior celeridade ao procedimento de inventário e facilitar a gestão do acervo hereditário pelos herdeiros. Além disso, contribui para a dinamização do mercado imobiliário, permitindo a circulação de bens que, muitas vezes, ficavam estagnados por longos períodos.

Tanto a alienação extrajudicial quanto a cessão de direitos hereditários são instrumentos valiosos para quem busca soluções seguras e eficazes na administração do espólio, desde que conduzidos com amparo legal.

Caso você tenha dúvidas sobre a possibilidade de venda de bens que integram um espólio, seja no âmbito judicial ou extrajudicial, é fundamental buscar orientação jurídica adequada. Cada situação sucessória possui particularidades que exigem análise técnica e atuação estratégica. Por isso, consulte um advogado de sua confiança para garantir segurança jurídica em todas as etapas do processo.

Dra. Julia Medeiros OAB/SC 54.469