A Reforma Tributária no Brasil, aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, tem como objetivo simplificar o sistema de tributos sobre o consumo, substituindo diversos impostos por um modelo mais transparente e uniforme, focado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA).

Substituições:

Saiem:

• PIS
• Cofins
• IPI
• ICMS
• ISS

Entram:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – tributo federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – tributo estadual e municipal

E no mercado imobiliário, o que muda?

O setor imobiliário será impactado de forma direta e indireta.

Vamos aos principais pontos:

1. Tributação sobre locação de imóveis

Atualmente, o aluguel residencial entre pessoas físicas não sofre tributação de ISS ou ICMS.

Com a reforma:

A expectativa é que locações de imóveis entrem na base de cálculo do novo IVA, especialmente quando realizadas por pessoas jurídicas.

Isso pode tornar o aluguel mais caro, especialmente em locações comerciais ou em atividades de holding patrimonial.

Impacto: investidores e incorporadoras que trabalham com renda imobiliária podem rever suas estruturas jurídicas para mitigar custos.

2. Aumento da carga em serviços (inclusive corretagem e assessoria jurídica)

Com a unificação dos tributos, os serviços — hoje tributados com ISS entre 2% e 5% — passarão a ser tributados com alíquota efetiva estimada entre 25% e 27% (soma da CBS + IBS).

Isso afeta:

• Comissões de corretores de imóveis;
• Serviços de despachantes, assessorias, advogados;
• Honorários técnicos e administrativos.

Impacto: os custos transacionais de compra e venda aumentam, o que pode impactar especialmente negócios de menor valor ou de curto prazo.

3. Incorporação e construção civil

A tributação da incorporação e da construção será profundamente alterada:

Atualmente, esses setores têm regimes especiais como o RET (Regime Especial de Tributação) e o lucro presumido com redução.

Com a reforma, esses benefícios podem ser reduzidos ou extintos, aumentando a carga tributária sobre os empreendimentos.

Impacto: possível encarecimento dos imóveis novos e necessidade de replanejamento dos modelos de SPEs e SCPs utilizados para viabilizar empreendimentos.

4. Transferência de bens imóveis

Ainda está sendo discutido se a venda de imóveis será incluída na base do IBS, o que causaria tributação sobre a alienação de imóveis por empresas (holding, loteadora, incorporadora).

Hoje, pessoas jurídicas pagam:

• IRPJ/CSLL sobre o ganho de capital
• ITBI (municipal) na transmissão.

Caso a venda entre na base do IVA, pode haver:

Cumulatividade, aumento do custo do imóvel para o comprador final.

Impacto: desestímulo à revenda de imóveis por PJ e necessidade de revisão de estruturas de holdings imobiliárias.

5. Crédito de imposto (sistema não cumulativo)

Por outro lado, haverá direito a crédito dos tributos pagos nas etapas anteriores — algo que hoje é restrito em vários regimes (como o ISS, por exemplo).

Empresas poderão se credenciar de forma mais eficiente, mas pessoas físicas e profissionais autônomos não terão os mesmos benefícios.

Impacto: poderá favorecer empresas com cadeia longa, mas penalizar profissionais e negócios menores.

Conclusão como advogada imobiliarista:

A reforma tributária representa um divisor de águas no mercado imobiliário. Ela traz complexidade de transição, aumento de custos e necessidade de reorganização societária e contratual. Os empresários, incorporadores e investidores devem começar desde já a mapear seus modelos de negócios e contratos, para se antecipar às mudanças que terão efeitos significativos nos próximos anos.

Dica prática:

Faça um diagnóstico tributário preventivo com foco:

• Em estruturas de holdings e SPEs;
• Na análise de impacto em contratos e repasses;
• No planejamento das próximas incorporações;
• Na precificação dos serviços (inclusive corretagem e assessoria jurídica).

Dra. Dandara Benedett OAB/SC 67.630