A Reforma Tributária sobre o Consumo deixou de ser apenas uma mudança legislativa em construção e passou a ingressar em uma etapa mais prática de implementação.

Em 30 de abril de 2026, foram publicados os atos que regulamentam a operacionalização do novo sistema de tributação sobre o consumo: a Resolução CGIBS nº 6/2026, relativa ao IBS, e o Decreto nº 12.955/2026, relativo à CBS. Esses atos disciplinam a aplicação das diretrizes previstas na Lei Complementar nº 214/2025 e estabelecem bases operacionais para a implementação da Reforma, detalhando pontos como base de cálculo, conceito de valor de mercado, operações tributadas, regras de creditamento, mecanismos de split payment, regimes específicos e regras de transição. O Comitê Gestor do IBS informou que o regulamento do IBS foi publicado em 30.04.2026 e que o texto trata das normas comuns entre IBS e CBS, além das regras específicas do IBS; já o Decreto nº 12.955/2026 regulamenta a CBS e traz também disposições comuns ao IBS.

A partir dessa publicação, também se iniciou um marco relevante de adaptação operacional. Em 2026, os contribuintes devem observar a emissão de documentos fiscais eletrônicos com destaque da CBS e do IBS, individualizados por operação, conforme regras e leiautes próprios. A Receita Federal orienta que, no ano de teste, o contribuinte que emitir documentos fiscais ou declarações de regimes específicos conforme as normas vigentes estará dispensado do recolhimento do IBS e da CBS.

Na prática, o prazo de adaptação deve ser tratado com atenção, especialmente porque o primeiro dia do quarto mês subsequente à publicação dos regulamentos conduz ao marco de 1º de agosto de 2026. A partir dessa data, a ausência ou inconsistência das informações relativas ao IBS e à CBS nos documentos fiscais eletrônicos poderá representar risco de desconformidade, inclusive quanto à mitigação de penalidades e à manutenção da dispensa de recolhimento durante o período de teste, observadas as regras aplicáveis.

Embora a Reforma Tributária seja frequentemente analisada sob a ótica fiscal e contábil, seus reflexos devem ser observados de forma mais ampla pelo mercado imobiliário. O setor envolve operações de alto valor, contratos de longa duração, cadeia complexa de fornecedores e diferentes modelos de estruturação negocial, como incorporação imobiliária, loteamentos, construção civil, locações, cessões, administração imobiliária e intermediação.

Por que o mercado imobiliário deve acompanhar essa mudança?

A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu regime específico para operações com bens imóveis. Esse regime alcança operações realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS e abrange, entre outros pontos, alienação de imóveis, cessões de direitos, locação, arrendamento, serviços de construção civil, administração e intermediação imobiliária. Estudos técnicos sobre a LC nº 214/2025 destacam que esse regime representa uma das mudanças mais sensíveis da tributação sobre o consumo, justamente por envolver operações que, historicamente, tinham tratamento tributário distinto no sistema anterior.

Esse ponto é especialmente relevante porque o mercado imobiliário não se resume à venda do imóvel. Antes da assinatura de um contrato definitivo, há análise de viabilidade econômica, estruturação jurídica do empreendimento, aquisição de terreno, contratação de projetos, execução de obra, fornecimento de materiais, prestação de serviços técnicos, comercialização, corretagem, financiamento, gestão documental e regularização.

Com a nova sistemática, cada uma dessas etapas pode exigir revisão técnica para compreender como as regras de incidência, créditos, base de cálculo, documentos fiscais e regimes específicos serão aplicadas.

Lançamentos imobiliários e análise de viabilidade

Nos novos empreendimentos, a Reforma Tributária deve ser considerada já na fase de planejamento.

Incorporadoras, construtoras e loteadoras precisarão avaliar os efeitos do novo modelo sobre custos, créditos, fluxo financeiro, preço de venda, contratos com fornecedores e margem projetada. A LC nº 214/2025 prevê reduções de alíquota aplicáveis ao regime específico de bens imóveis, incluindo redução geral de 50% para determinadas operações com bens imóveis e redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento, conforme análise técnica da PwC sobre a publicação da lei complementar.

Isso não significa, por si só, que haverá aumento ou redução automática no preço dos imóveis. O impacto dependerá da composição da operação, do enquadramento do contribuinte, do regime aplicável, da apropriação de créditos, da estrutura contratual e da cadeia econômica envolvida.

Por isso, o ponto central não é afirmar previamente se determinado empreendimento ficará mais caro ou mais barato, mas reconhecer que a tributação passará a integrar de forma ainda mais relevante a análise de viabilidade de novos lançamentos.

Contratos imobiliários exigirão revisão preventiva

Outro ponto de atenção está nos contratos.

Contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos, permuta, empreitada, administração de obra, prestação de serviços, intermediação imobiliária, locação e contratos com fornecedores devem ser analisados com cuidado, especialmente quando envolverem execução continuada ou efeitos durante o período de transição.

A revisão contratual deve observar, entre outros aspectos:

• cláusulas de preço;
• responsabilidade tributária;
• regras de reajuste;
• possibilidade de repasse de encargos;
• alteração legislativa superveniente;
• equilíbrio econômico da operação;
• emissão e regularidade de documentos fiscais;
• tratamento de créditos tributários;
• obrigações das partes durante a transição.

Essa revisão não deve ser feita de forma genérica. Cada operação possui estrutura própria, e a aplicação das novas regras dependerá do caso concreto.

Construção civil e cadeia de serviços

A construção civil também tende a ser diretamente impactada pela nova sistemática, especialmente porque envolve contratação de mão de obra, serviços técnicos, materiais, projetos, equipamentos, administração de obra, empreitada, subempreitada, engenharia, arquitetura e fornecedores diversos.

A nota técnica da Confederação Nacional de Municípios sobre bens imóveis à luz da LC nº 214/2025 destaca que o regime específico alcança serviços de construção civil, administração e intermediação imobiliária, além de alienação, cessões, locação e arrendamento de imóveis. Também ressalta desafios operacionais relacionados à emissão de documentos fiscais, escrituração, apuração de base de cálculo, uso de redutores, valor de referência e monitoramento de obrigações acessórias.

Portanto, a Reforma Tributária não deve ser vista apenas como uma pauta do setor fiscal. Ela dialoga diretamente com a gestão jurídica, comercial, contratual, financeira e operacional das empresas que atuam no mercado imobiliário.

A importância dos documentos fiscais eletrônicos

A fase de transição exigirá atenção especial à documentação fiscal.

A Receita Federal orienta que, desde 2026, os contribuintes estão obrigados a emitir documentos fiscais eletrônicos com destaque da CBS e do IBS, individualizados por operação, conforme notas técnicas e leiautes específicos. Entre os documentos listados estão NF-e, NFC-e, CT-e, NFS-e, NFCom, NF3e e outros, além de obrigações próprias para regimes específicos quando disponibilizadas.

No mercado imobiliário, esse ponto merece atenção porque a documentação da operação é parte essencial da segurança jurídica. Inconsistências fiscais podem gerar reflexos não apenas tributários, mas também contratuais, contábeis e operacionais.

Assim, a adequação dos sistemas, a correta classificação das operações e o alinhamento entre jurídico, contabilidade, financeiro e tecnologia passam a ser medidas indispensáveis para reduzir riscos durante a transição.

O momento é de planejamento, não de improviso

A publicação dos regulamentos do IBS e da CBS representa um marco importante da Reforma Tributária sobre o Consumo. Para o mercado imobiliário, esse marco deve ser interpretado como um alerta para revisão preventiva de contratos, processos internos, sistemas fiscais, documentos e modelos de negócio.

Construtoras, incorporadoras, loteadoras, imobiliárias, corretores, investidores e prestadores de serviços devem acompanhar a evolução normativa e avaliar os impactos concretos em suas operações.

A Reforma Tributária não autoriza conclusões automáticas ou padronizadas. O impacto em cada negócio dependerá da análise técnica da operação, do regime aplicável, da documentação existente, da cadeia de fornecedores, da possibilidade de creditamento e das regras de transição.

O caminho mais seguro, portanto, é a atuação preventiva: revisar contratos, atualizar processos, compreender os reflexos fiscais e jurídicos e estruturar novos negócios com base nas regras já publicadas.

Em um mercado que depende de previsibilidade, segurança jurídica e planejamento econômico, a adequação antecipada pode reduzir riscos e contribuir para operações imobiliárias mais sólidas durante a transição tributária.

A Benedett Advocacia Imobiliária acompanha os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário e atua na estruturação, revisão e segurança jurídica de operações imobiliárias, com foco preventivo, contratual e estratégico.

Dra. Dandara Benedett
OAB/SC – 67.630