A implementação da Reforma Tributária tem impulsionado uma série de ajustes na interpretação e na aplicação das normas fiscais, especialmente em setores que possuem regimes específicos de tributação. No mercado imobiliário, um dos temas que merece atenção é a recente Solução de Consulta COSIT nº 117/2026, publicada pela Receita Federal de 22 de julho de 2026, que consolida o entendimento sobre a emissão de notas fiscais em empreendimentos submetidos ao Regime Especial de Tributação (RET).

Embora a solução de consulta não altere a legislação vigente, ela uniformiza a interpretação da Receita Federal e sinaliza a forma como o órgão pretende conduzir futuras fiscalizações.

O principal entendimento é que as notas fiscais referentes à aquisição de matérias-primas, materiais de construção e demais insumos destinados a empreendimentos submetidos ao RET devem ser emitidas em nome do CNPJ da própria incorporação (patrimônio de afetação), não sendo admitida a emissão em nome do CNPJ da incorporadora (matriz), ainda que posteriormente os custos sejam apropriados contabilmente ao empreendimento.

É importante destacar que esse entendimento está restrito ao objeto analisado na Solução de Consulta. Ou seja, a Receita Federal não afirmou que toda e qualquer nota fiscal da incorporadora deva ser emitida em nome do CNPJ da incorporação, mas especificamente aquelas relacionadas à aquisição de matérias-primas, materiais de construção e insumos diretamente destinados ao empreendimento submetido ao RET.

Esse posicionamento reforça um princípio já previsto na legislação do patrimônio de afetação: a necessidade de segregação patrimonial, contábil e documental de cada incorporação. Na prática, a Receita Federal passa a exigir que essa individualização esteja presente desde a origem da operação.

Outro aspecto de grande relevância é que a Receita demonstra não considerar suficiente a simples apropriação contábil posterior dos custos. Segundo o entendimento da COSIT, a rastreabilidade deve existir durante toda a operação, abrangendo o pedido de compra, a emissão da nota fiscal, o recebimento dos materiais, a escrituração fiscal, a contabilização e a apropriação dos custos ao respectivo empreendimento. Em outras palavras, toda a cadeia documental deve identificar corretamente a incorporação beneficiária da aquisição.

A orientação impacta diretamente incorporadoras optantes pelo RET, empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, departamentos fiscais, contabilidade, equipes de compras, suprimentos, controladoria, financeiro, fornecedores de materiais e empresas responsáveis pelos sistemas de gestão (ERP), que deverão revisar seus procedimentos internos para garantir a correta emissão e escrituração dos documentos fiscais.

Importante destacar que a Solução de Consulta não cria nova hipótese de perda do RET nem estabelece penalidade automática para documentos emitidos em desacordo, limitando-se a fixar o entendimento da Receita Federal quanto ao procedimento considerado adequado. Ainda assim, o posicionamento evidencia uma tendência de maior rigor na fiscalização, especialmente diante da crescente digitalização das obrigações acessórias e do cruzamento eletrônico de informações decorrentes da Reforma Tributária.

Sua incorporadora está preparada?

Mais do que acompanhar as mudanças legislativas, é fundamental verificar se os procedimentos internos já foram revisados à luz das mais recentes interpretações da Receita Federal e dos impactos da Reforma Tributária.

Os fluxos de compras, faturamento, emissão de notas fiscais, recebimento de materiais, escrituração contábil, apropriação de custos e apuração tributária estão alinhados às novas diretrizes aplicáveis aos empreendimentos submetidos ao RET?

A adoção de procedimentos preventivos reduz riscos fiscais, fortalece a governança da incorporação, garante maior rastreabilidade documental e evita inconsistências que poderão ser objeto de fiscalização nos próximos anos.

Se você ainda tem dúvidas sobre os impactos da Reforma Tributária ou não sabe como iniciar o processo de adequação da sua incorporadora às novas exigências fiscais, contábeis e operacionais, é recomendável contar com a orientação de um profissional especializado.

Uma análise preventiva e personalizada pode contribuir para a correta interpretação das normas, a revisão dos procedimentos internos e a adoção de medidas que proporcionem maior segurança jurídica e tributária ao desenvolvimento dos seus empreendimentos.