A holding patrimonial é uma das estruturas utilizadas no planejamento patrimonial e sucessório de famílias que possuem imóveis e outros ativos.

Mais do que simplesmente constituir uma empresa, sua estruturação exige a análise de questões societárias, sucessórias e tributárias. Entre elas, uma das mais relevantes é a transferência de imóveis para a pessoa jurídica por meio da integralização de capital social.

E é justamente nesse momento que surge uma pergunta importante: é necessário pagar ITBI para integralizar um imóvel em uma holding?

A resposta não é tão simples.

A integralização de imóveis e o ITBI

A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital.

Isso significa que, em determinadas condições, o imóvel utilizado para integralizar o capital social de uma empresa pode ser transferido sem a incidência do imposto.

Mas a imunidade possui limites e sua aplicação ainda envolve importantes discussões jurídicas.

O que o STF já decidiu?

No Tema 796, o Supremo Tribunal Federal estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado.

Por isso, não basta analisar apenas o valor do imóvel. É necessário verificar quanto desse valor será efetivamente destinado à integralização do capital social.

Esse é um dos motivos pelos quais a estrutura da operação deve ser definida antes da transferência dos imóveis.

E quando a holding exerce atividade imobiliária?

Aqui está uma das principais discussões atuais.

A Constituição estabelece uma ressalva à imunidade quando a pessoa jurídica adquirente possui atividade preponderante relacionada à compra e venda ou locação de imóveis.

A questão chegou novamente ao STF no Tema 1.348, que discute justamente o alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital por empresas com atividade imobiliária.

O julgamento teve início em 2026 e houve voto do relator, Ministro Edson Fachin, pela possibilidade de reconhecimento da imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, respeitado o limite do capital social integralizado.

Entretanto, o julgamento foi interrompido e a controvérsia ainda não possui uma definição definitiva pelo STF.

Por isso, não é correto afirmar que toda holding imobiliária possui automaticamente direito à imunidade do ITBI.

O Município também importa:

Outro ponto que muitas vezes é ignorado é que o ITBI é um imposto municipal.

Assim, além da Constituição e das decisões dos tribunais, é necessário verificar a legislação e o procedimento adotado pelo Município onde está localizado o imóvel.

Em Tubarão/SC, por exemplo, existe procedimento específico para análise do ITBI relacionado à integralização de capital, com exigência de documentação societária e imobiliária.

Além disso, alguns Municípios vêm adotando regras diferenciadas e programas com redução de alíquotas para determinadas operações de integralização de capital social.

Em Criciúma/SC, por exemplo, foi instituído em 2026 programa temporário com redução de 75% da alíquota para determinadas transferências de imóveis utilizadas na integralização de capital social.

Essas diferenças demonstram que não existe uma resposta única para todas as operações.

É necessário analisar o imóvel, a estrutura societária e a legislação do Município envolvido.

Holding não significa automaticamente “ITBI zero”

A constituição de uma holding não deve ser tratada como uma fórmula automática de economia tributária.

Antes de transferir um imóvel, é necessário analisar: o valor do imóvel,  o capital social a ser integralizado, a atividade da empresa, a legislação municipal, o procedimento para reconhecimento da imunidade, a situação registral do imóvel e os efeitos sucessórios e tributários da estrutura. 

Além disso, a própria discussão atualmente existente no STF demonstra que o tema continua em evolução.

Holding também é planejamento patrimonial

A holding pode ser uma ferramenta para organizar a administração dos imóveis, estruturar a sucessão e estabelecer regras de governança e continuidade do patrimônio familiar.

Mas não existe uma estrutura pronta que sirva para todas as famílias. A decisão de constituir uma holding deve partir do patrimônio existente e dos objetivos que se pretende alcançar.

Mais do que constituir uma holding, é necessário planejar a estrutura antes de transferir os imóveis.

No caso da integralização de capital, isso significa analisar não apenas a possibilidade de imunidade do ITBI, mas também os limites definidos pela jurisprudência, as discussões atualmente existentes e as regras específicas do Município.

Holding é planejamento patrimonial. E planejamento começa antes da constituição da empresa.

Dr. Arthur Gonçalves
OAB/SC – 76.768