Dentro do setor imobiliário focado no agronegócio, a compra de imóveis rurais geralmente se baseia em métricas de rendimento, eficiência logística e um exame de documentos que estão em conformidade. É um cenário frequente: investidores firmam negócios de elevado valor financeiro confiando cegamente na regularidade declarada do Cadastro Ambiental Rural (CAR). Essa ilusão de segurança jurídica, todavia, tende a desmoronar no momento em que o adquirente do imóvel é notificado pela primeira vez por um órgão de fiscalização ambiental.

Esse cenário é uma armadilha recorrente no país. O novo proprietário é surpreendido por uma ordem administrativa de embargo e paralisação imediata de parte ou da totalidade das atividades produtivas da fazenda, além da exigência de recuperação da vegetação nativa sob pena de multas diárias expressivas.

Geralmente, as autuações fundamentam-se em perícias realizadas através de análises temporais por imagens de satélite. Tais exames evidenciam que a supressão ilícita da vegetação ocorreu sob a gestão do antigo proprietário, anos antes da alienação do bem. O dano ambiental é habitualmente identificado em duas áreas de conservação vitais: na Área de Preservação Permanente (APP), que engloba margens de cursos de água e nascentes, ou na Reserva Legal (RL), correspondente à quota de mata nativa que cada propriedade rural tem o dever de conservar.

A conta sempre sobra para o atual dono: a regra do propter rem

Perante a aplicação de sanções, a resposta automática do comprador costuma ser a invocação da boa-fé, argumentando que não deu causa à infração e que a culpa deve ser imputada ao responsável pelo desmatamento. No entanto, no sistema jurídico ambiental do Brasil, este argumento de defesa é totalmente ineficaz.

O fundamento encontra-se na característica propter rem das obrigações ligadas à conservação e restauração ambiental. Em termos práticos, tais incumbências permanecem vinculadas ao imóvel, independentemente de quem detenha a sua posse ou propriedade; estas obrigações estão ligadas ao domínio da terra, sendo transmitidas de forma automática em quaisquer processos de venda ou sucessão imobiliária.

Tal entendimento encontra respaldo no artigo 2º, § 2º, da Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal), que confere natureza propter rem às obrigações ambientais, vinculando-as ao imóvel e determinando sua transferência ao sucessor em caso de alteração da propriedade ou da posse. No mesmo sentido, a Súmula 613 do Superior Tribunal de Justiça consagra o entendimento de que não existe direito adquirido à degradação ambiental. Dessa forma, em razão da natureza objetiva da responsabilidade civil ambiental, o atual proprietário ou possuidor do imóvel passa a responder pelas obrigações de recuperação e regularização da área degradada, ainda que não tenha sido o responsável pela prática do dano.

Nessas hipóteses, eventual discussão acerca dos custos suportados com a reparação ambiental deverá ocorrer entre os particulares envolvidos, por meio do exercício do direito de regresso em face do antigo proprietário, sem afastar a responsabilidade do atual titular perante os órgãos ambientais e terceiros eventualmente prejudicados.

As consequências financeiras: o triplo impacto das irregularidades ambientais ao investidor

A constatação de irregularidades ambientais não identificadas durante a aquisição do imóvel pode comprometer significativamente a rentabilidade esperada do investimento. Em muitos casos, o adquirente passa a suportar uma sequência de prejuízos que afetam não apenas o patrimônio, mas também a capacidade produtiva e operacional da propriedade.

O primeiro impacto decorre dos custos necessários à regularização ambiental. A recomposição das áreas degradadas exige a elaboração de estudos e projetos técnicos, a contratação de profissionais especializados, a implantação de medidas de recuperação ambiental, o cercamento das áreas sujeitas à regeneração e o monitoramento periódico exigido pelos órgãos competentes. Não raramente, trata-se de despesas expressivas e não previstas no planejamento inicial do investimento.

O segundo prejuízo está relacionado à redução da área efetivamente explorável. Áreas que foram negociadas e precificadas como produtivas podem ser posteriormente destinadas à recomposição da vegetação nativa ou à regularização de inconformidades ambientais. Na prática, isso reduz o potencial econômico do imóvel e altera a relação entre o valor pago e a efetiva capacidade de geração de receita da propriedade.

Por fim, as irregularidades ambientais podem gerar reflexos diretos sobre a operação da atividade rural. A existência de pendências dessa natureza frequentemente dificulta o acesso a linhas de crédito, financiamentos e programas de incentivo vinculados à regularidade ambiental do imóvel. Além disso, determinadas cooperativas, tradings e agroindústrias têm adotado critérios cada vez mais rigorosos de conformidade socioambiental, o que pode restringir a comercialização da produção oriunda de áreas com esse tipo de restrição.

A limitação do CAR e a importância da due diligence ambiental

Grande parte desses riscos decorre da equivocada percepção de que a simples inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR) seria suficiente para atestar sua regularidade ambiental. Entretanto, nos termos do artigo 29 da Lei n. 12.651/2012, o CAR possui natureza declaratória. Isso significa que as informações constantes do cadastro são prestadas pelo próprio proprietário ou possuidor, sem que sua inclusão represente, por si só, validação, homologação ou aprovação pelos órgãos ambientais competentes. A análise dessas informações pode ocorrer anos após a inscrição, momento em que eventuais inconsistências ou irregularidades ambientais poderão ser identificadas.

É justamente nesse contexto que a due diligence ambiental assume papel fundamental. Mais do que uma simples conferência documental, trata-se de procedimento destinado a verificar a real situação ambiental da propriedade antes da conclusão do negócio jurídico. A análise envolve o levantamento da documentação ambiental existente, o exame da situação registral do imóvel, a avaliação de imagens históricas de satélite, o cruzamento de informações georreferenciadas e a identificação de eventuais intervenções ocorridas ao longo do tempo. Esse trabalho permite verificar, com maior grau de segurança, a existência de áreas degradadas, supressões de vegetação, restrições ambientais e outras contingências capazes de impactar o valor e a utilização futura do imóvel.

A identificação prévia desses riscos possibilita que as partes estabeleçam mecanismos de proteção contratual adequados à realidade da negociação. Dependendo da situação constatada, podem ser previstas retenções de parte do preço, obrigações específicas de regularização pelo vendedor, cláusulas de indenização ou outras medidas destinadas a equilibrar os riscos da operação.

No cenário atual, especialmente no mercado de imóveis rurais, a segurança jurídica do investimento não depende apenas da análise da matrícula ou da inexistência de ônus registrais. A avaliação da situação ambiental da propriedade tornou-se elemento indispensável para a preservação do patrimônio e para a adequada mensuração da viabilidade econômica do negócio.

Alessandra Berkenbrock Yoshiga
Assistente Jurídica